重慶市物業管理條例

（2009年5月21日重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過  2019年11月29日重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第十三次會議修訂  根據2021年5月27日重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議《關于修改〈重慶市土地房屋權屬登記條例〉等四部地方性法規的決定》修正）

目  錄

第一章  總  則

第二章  物業管理區域

第三章   業主、業主大會及業主委員會

第四章  前期物業管理

第五章  物業管理服務

第六章  物業的使用與維護

第七章  監督管理

第八章  法律責任

第九章  附  則

第一章  總  則

第一條  為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，營造文明和諧的生活和工作環境，根據有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動，適用本條例。

第三條  市、區縣（自治縣）人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社會治理體系，建立與物業管理工作相適應的保障機制，完善政策扶持措施，促進物業管理發展與和諧社區建設。

區縣（自治縣）人民政府應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府明確承擔物業管理活動指導和監督職責的工作機構，配備與工作任務相適應的工作人員，落實工作經費。

第四條  市、區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

其他有關部門依據各自職責，負責物業管理相關工作。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府按照規定職責，指導和監督本轄區內物業管理活動。

居（村）民委員會依法協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展物業管理相關工作。

第五條  業主大會、業主委員會、物業服務企業等應當在社區黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。

建立社區黨組織領導下的居（村）民委員會、業主大會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，統籌推進社區治理和物業管理工作。

第六條  物業服務行業協會應當加強行業自律，依法制定和組織實施自律性規范，規范行業經營行為，促進物業服務企業提高服務質量和水平。

物業服務行業協會應當接受住房城鄉建設主管部門的指導和監督。

第七條  鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯網與物業管理深度融合，提升物業管理質量和服務水平，推動物業服務向智能、綠色方向發展。

第二章  物業管理區域

第八條  物業管理區域的劃分，應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，根據物業建設項目確定的用地范圍，結合物業的共有或者共用設施設備、建筑物規模、物業類型、社區建設等因素劃定。

規劃自然資源部門審查建設項目設計方案，應當按照有利于實施物業管理的原則，考慮物業管理區域劃分的需要，確定相關指標，并征求住房城鄉建設主管部門關于物業管理區域劃分的意見。

第九條  物業管理區域按照下列規定劃定：

（一）新建物業項目，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的項目，應當按照其建設項目確定的用地范圍，劃分為一個物業管理區域。

（二）新建物業項目內住宅和非住宅等不同物業類型，具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的，可以劃分為不同的物業管理區域。

（三）原有物業項目內，已分割成兩個以上相對封閉區域的，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業管理區域。

（四）原有建筑規模較小的相鄰物業項目，可以合并為一個物業管理區域。

第十條  新建物業在出售前，建設單位應當根據本條例第八條第一款、第九條的規定劃定物業管理區域，并向物業所在地的區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案。區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門認為建設單位劃定的物業管理區域不符合本條例第八條第一款、第九條規定的，應當自收到備案申請之日起二十日內書面通知建設單位重新劃定。

建設單位在銷售物業時，應當將經備案確認的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

第十一條  已經交付使用但未劃分物業管理區域的，或者需要調整物業管理區域的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府參照本條例第八條第一款、第九條的規定，征求相關業主意見后，提出物業管理區域劃分或者調整的建議方案，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，劃定物業管理區域。

物業管理區域的劃定方案應當包括物業管理區域劃分、物業服務用房劃分、設施設備維護管理責任劃分、調整后物業管理區域管理等內容。

物業管理區域的劃定方案應當報區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案，并在相應區域內公告。

物業管理區域內不動產權屬登記已經完成，涉及物業服務用房等調整的，相關權利人應當到物業所在地不動產登記機構辦理變更登記。

第三章  業主、業主大會及業主委員會

第十二條  業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）推選業主代表，選舉業主委員會、監事委員會，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共有部位、共有設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）對物業專項維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權和監督權；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十三條  業主、物業使用人應當依法履行下列義務：

（一）遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共有部位和共有設施設備的使用，公共秩序、公共安全和環境衛生的維護等方面的制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交存物業專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

第十四條  管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主大會議事規則應當對業主大會議事方式、表決程序，業主投票權確定辦法、業主委員會的組成等事項依法作出約定。

管理規約和業主大會議事規則應當弘揚社會主義核心價值觀，不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得制定對部分業主顯失公平的內容。

第十五條  業主可以依照法定程序設立業主大會，并由業主大會選舉產生業主委員會。業主設立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下進行。未設立業主大會的，由全體業主在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及居（村）民委員會的指導下，共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，同一個物業管理區域只能設立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，決定下列事項：

（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉、補選或者罷免業主委員會成員；

（三）業主委員會的工作經費、成員工作津貼的來源以及經費管理辦法；

（四）撤銷或者變更業主委員會的決定；

（五）選聘和解聘物業服務企業，確定物業服務合同的內容；

（六）提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請；

（七）依法籌集和使用物業專項維修資金；

（八）物業管理區域內公共收益的管理、使用和分配；

（九）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。

業主大會可以設立監事委員會，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責。業主大會設立監事委員會的，業主大會議事規則應當對監事委員會的職責、組成、選舉產生、工作規則和成員罷免等事項依法作出約定。

第十六條  一個物業管理區域內，已交付的專有部分面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上，建設單位應當進行公告，業主可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

占物業管理區域內業主總人數百分之二十以上的業主，可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面申請召開首次業主大會會議。

第十七條   街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到書面申請后三十日內通知建設單位或者物業服務企業報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊和聯系方式、共有設施設備交接資料等材料，并負責核對材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。

建設單位或者物業服務企業應當自收到街道辦事處、鄉（鎮）人民政府通知后十日內報送材料，協助成立籌備組，并在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持。

籌備組成員由業主代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區黨組織、轄區公安派出所、居（村）民委員會和建設單位派員共同組成。其中，業主代表應當符合本條例第二十六條的規定要求，且人數所占比例不低于籌備組總人數的百分之五十?；I備組成員中的業主代表，應當由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織業主推薦產生，并告知全體業主?；I備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。

籌備組成員名單應當自成立之日起三日內予以公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協調解決?；I備組成員名單確定后，應當予以公告。

第十八條  籌備組應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照市住房城鄉建設主管部門制定的示范文本，草擬管理規約和業主大會議事規則；

（三）確認業主身份，確定業主人數、業主專有部分面積，以及業主的投票權數；

（四）制定業主委員會成員產生辦法，確定候選人名單；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主委員會成員候選人由籌備組推薦，三十名以上業主也可以聯名推薦候選人一名?；I備組應當審查候選人資格。 

本條第一款第一項至第四項的內容應當在首次業主大會會議召開前十五日予以公示。業主對公示內容提出異議的，籌備組應當予以復核并將復核結果告知提出異議者。

第十九條  籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開首次籌備工作會議。 

籌備組應當自成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。業主委員會選舉產生之日起，籌備組自行解散。

籌備組成員連續三次無故不參加籌備會議的，其成員資格自動終止。逾期未召開首次業主大會會議的，或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的，籌備組自行解散。

籌備組按期組織召開首次業主大會會議但選舉產生的業主委員會成員人數低于規定人數下限時，籌備組決定在未當選的候選人中及時補選一次的，籌備組工作期限可以延長三十日。

第二十條  專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

業主人數和總人數，按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十一條  業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

鼓勵和引導業主采用業主決策信息系統舉行業主大會會議，提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。

第二十二條  采用集體討論形式召開業主大會的，同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以根據業主大會的決定，以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人確認后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

業主可以書面委托一名代理人參加業主大會會議，每名代理人接受的委托不得多于三人。

第二十三條  業主大會會議參會業主人數和參會業主所持投票權數符合法律規定比例的，業主大會會議方為有效。業主大會會議作出決定，應當符合法律規定的參會業主人數比例和參會業主所持投票權數比例。

業主大會只能就本條例第十五條第二款第九項規定的事項授權業主委員會作出具體決定。

第二十四條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）占總人數百分之二十以上業主以書面形式提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要業主大會決定的；

（三）管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。

召開業主大會會議，業主委員會應當邀請物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會參加。

業主委員會不依法及時組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令其限期組織召開。業主委員會逾期未組織召開的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者受其委托的居（村）民委員會應當自業主委員會逾期之日起三十日內組織召開。

業主大會對物業管理事項已作出決定的，業主委員會在業主大會決定之日起一年內不得就同一事項組織召開業主大會會議；但是，業主大會決定被依法撤銷的除外。

第二十五條  業主委員會是業主大會的執行機構，由五到十一名單數成員組成，每屆任期五年，業主委員會成員可以連選連任。業主委員會的具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

住宅小區未依法選舉產生業主委員會或者業主委員會已經解散的，居（村）民委員會應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下，組織業主討論決定物業管理事項，或者經業主大會委托暫時代行業主委員會職責。

第二十六條  業主委員會成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具備一定組織協調能力；

（三）遵守管理規約和業主大會議事規則，依法履行業主義務；

（四）本人、配偶以及直系親屬與同一物業管理區域提供物業服務的企業無利害關系；

（五）具備履行職務的健康條件和文化水平；

（六）具有必要的工作時間，業主委員會成員只能在一個物業管理區域內任職；

（七）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責；

（八）法律、法規規定的其他條件。

法律、法規和管理規約、業主大會議事規則對業主不得擔任業主委員會成員的情形作出規定或者約定的，適用其規定或者約定。

鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員、公職人員通過法定程序成為業主委員會成員，依法履行職責。設立監事委員會的，鼓勵和支持物業所在地居（村）民委員會成員通過法定程序成為監事委員會監事，依法履行監督職責。

第二十七條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，并予以公示：

（一）業主委員會名稱，業主委員會主任、副主任、成員名單和身份證明；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主委員會辦公場地、聯系方式；

（五）業主大會會議表決結果及決議。

公示期內，業主認為業主委員會的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府申請核實。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到申請之日起三十日內進行核實，根據核實情況作出處理決定，并及時向申請人反饋。

本條第一款第一項至第四項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內重新備案和公示。

第二十八條  業主委員會需要刻制印章的，應當持備案證明到公安機關批準的單位刻制業主委員會印章，并按照管理規約、業主大會議事規則和有關規定使用印章。

業主委員會印章應當標明業主委員會的屆數和任期。

第二十九條  業主委員會應當接受業主、業主大會、監事委員會的監督。業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集并主持業主大會會議，向業主大會報告工作；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）組織物業專項維修資金的籌集，監督物業專項維修資金的使用；

（六）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主交納物業服務費及其他相關費用，協調處理物業服務活動中的相關問題；

（七）制定檔案和印章管理等工作制度，制作和保管會議記錄、共有財產資料、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒，并建立相關檔案；

（八）配合相關部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會做好物業管理區域內秩序維護、社區建設和公益宣傳等工作；

（九）法律、法規規定的其他職責，以及業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當定期接待和聽取業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主查詢其所保管的物業管理信息，接受業主和物業使用人的咨詢、投訴和監督。

第三十條  業主委員會應當在物業管理區域顯著位置和通過業主決策信息系統，向業主公布下列情況和資料：

（一）公布業主委員會成員名單、辦公地點、辦公電話、工作制度等信息；

（二）及時公示業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；

（三）每半年公示一次業主委員會工作經費、工作津貼以及物業共有部位的使用、物業專項維修資金和公共收益收支等情況；

（四）公布其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十一條  業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時，應當及時組織召開。

業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持。業主委員會主任可以書面委托業主委員會副主任召集并主持會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由居（村）民委員會指定一名成員召集并主持業主委員會會議。業主委員會成員不得委托他人參加業主委員會會議。

第三十二條  業主委員會會議應當有過半數成員出席，并邀請物業所在地居（村）民委員會列席。業主委員會作出決定應當經全體成員過半數簽字同意，自決定作出之日起三日內予以公示，并于公示首日書面告知物業所在地居（村）民委員會。

第三十三條  業主委員會及其成員應當遵守法律、法規和管理規約，誠實守信、勤勉盡責，不得有下列行為：

（一）以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業主的物業專項維修資金、公共收益等共有財產；

（二）索取、收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）違反物業服務合同和管理規約，拒不交納物業服務費用、公共水電分攤費用、停車費和物業專項維修資金等費用，或者誘導、鼓動其他業主不交納相關費用；

（四）利用職務之便接受減免物業服務費、停車費等相關費用，或者向物業服務企業銷售商品、承攬業務，獲取其他不正當利益；

（五）違規泄露其他業主的信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動；

（六）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料，或者擅自使用業主委員會印章；

（七）拒不執行街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、相關主管部門關于本物業管理區域的整改要求或者人民法院有關裁判，或者打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；

（八）無故連續三次缺席業主委員會會議；

（九）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會成員違反前款規定的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令暫停履行職責，由業主大會會議決定終止其成員職務。終止業主委員會成員職務時，應當允許該成員提出申辯并記錄歸檔。

第三十四條  業主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止：

（一）不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）存在本條例第三十三條規定的禁止性行為且受到行政處罰的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

第三十五條  業主委員會成員受業主監督。業主大會有權罷免業主委員會成員。

百分之二十以上業主聯名，可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會會議，由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開。

第三十六條  業主委員會應當將其成員被終止職務或者罷免的情況及時公示。業主委員會未進行公示的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其公示。

業主委員會成員被終止職務或者被罷免的，其擔任的業主委員會主任、副主任職務相應終止。

第三十七條  業主委員會成員集體辭職的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當及時組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

業主委員會成員出現空缺的，應當及時按照業主委員會產生辦法完成增補。業主委員會成員人數不足總數的二分之一時，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

第三十八條  業主委員會任期屆滿前九十日，應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到報告之日起三十日內成立換屆改選籌備組，由換屆改選籌備組組織召開業主大會會議，選舉新一屆業主委員會。換屆改選籌備組人員構成依照本條例第十七條第三款、第四款規定執行。

換屆改選籌備組組織選舉新一屆業主委員會未成功的，可以在九十日內補選一次；補選仍未成功的，換屆改選籌備組自行解散。自換屆改選籌備組解散之日起滿六個月后，占總人數百分之二十以上的業主書面申請物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府重新選舉業主委員會的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在收到申請后組織召開業主大會會議，重新選舉產生新一屆業主委員會。

自換屆改選籌備組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：

（一）選聘、解聘物業服務企業；

（二）除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項；

（三）處分業主共有財產；

（四）其他重大事項。

業主委員會任期屆滿，應當自行解散。業主委員會逾期未自行解散的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府公告業主委員會解散。

第三十九條  業主委員會成員和監事委員會監事不領取勞動報酬。業主大會可以根據業主委員會成員或者監事委員會監事的工作情況，決定給予其適當津貼。

鼓勵業主大會建立業主委員會任中審計和離任審計制度。審計可以委托街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織第三方機構實施，費用可以從物業公共收益中列支。

第四十條  因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的，業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導監督下，做好業主共有財產清算工作。

第四十一條  業主委員會成員職務終止或者被罷免的，或者業主委員會解散的，應當在十日內移交其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物。

業主委員會成員職務終止或者被罷免的，向業主委員會移交。業主委員會解散的，向新一屆業主委員會移交；未選舉產生新一屆業主委員會的，向物業所在地居（村）民委員會移交，由其暫時代管。

未在規定時間內移交的，由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其七日內移交，物業所在地公安機關應當協助解決。

第四十二條  業主大會、業主委員會作出的決定對全體業主、物業使用人具有約束力。

 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規，物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者住房城鄉建設主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并予以公告。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第四章  前期物業管理

第四十三條  新建物業的建設單位應當在物業銷售前，參照市住房城鄉建設主管部門制定的臨時管理規約示范文本擬訂臨時管理規約，報物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案，并抄送街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

臨時管理規約應當對有關物業的管理、業主的共同利益、業主的義務、業主的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

首次業主大會通過管理規約后，臨時管理規約即行失效。

第四十四條  物業中有住宅項目的，建設單位應當通過公開招標的方式選聘物業服務企業。其中，對于預售項目，建設單位應當在申請房屋預售許可證前選聘物業服務企業；對于現售項目，建設單位應當在物業銷售前選聘物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招標。

投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第四十五條  建設單位應當參照市住房城鄉建設主管部門會同市市場監督管理部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同，并自簽訂后十五日內報物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案。

業主委員會或者暫時代行業主委員會職責的物業所在地居（村）民委員會與業主大會決定選聘的物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。

第四十六條  建設單位應當在物業銷售時公示臨時管理規約和前期物業服務合同，并提供給物業買受人，同時予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。

第四十七條  前期物業服務費實行政府指導價。發展改革部門應當會同住房城鄉建設主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定和動態調整相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。

建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務費應當符合前期物業服務水平，且不得擅自超出政府指導價收費標準。

前期物業服務合同生效之日至物業交付之日發生的物業服務費，由建設單位承擔。物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由業主按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

第四十八條  建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件并經綜合驗收合格后，建設單位方可辦理物業交付手續：

（一）水、電納入城市管網，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、共有部位、共有設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置；

（二）在城市管道燃氣覆蓋的區域，完成住宅室內外燃氣的敷設且與相應管網連接，并安裝分戶計量裝置和控制裝置；

（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備配置到位；

（四）完成消防和人民防空工程設施建設；

（五）按照規劃要求完成教育、養老、醫療衛生、文化體育、環境衛生以及社區管理等用房或者設施建設；

（六）按照規劃要求完成小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；

（七）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

（八）建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰；

（九）法律、法規規定的其他條件。

第四十九條  承接新建物業前，物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共有部位、共有設施設備進行查驗。承接查驗后，雙方應當簽訂物業承接查驗協議，并將其作為前期物業服務合同的補充協議。

物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、住房城鄉建設主管部門參加，必要時可以聘請相關專業機構協助進行。

第五十條  物業服務企業應當自物業交接后三十日內，按照市住房城鄉建設主管部門制定的示范文本，持下列資料向區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案：

（一）物業承接查驗協議；

（二）建設單位移交資料清單；

（三）查驗記錄；

（四）交接記錄；

（五）其他承接查驗有關的文件。

物業交付時，物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。

建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，或者物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因房屋質量、物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

第五十一條  物業服務用房包括物業服務企業用房和業主委員會用房，應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業管理區域內無償配置。業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排，其面積應當不低于二十平方米，不高于七十平方米。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風采光條件和水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于二層。

規劃自然資源部門在規劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位置等進行審查驗收。住房城鄉建設主管部門在核發商品房預售許可證時，應當對物業服務用房建筑面積、位置進行核查。不動產登記機構在辦理不動產所有權登記時，應當在不動產登記簿中注明物業服務用房建筑面積、位置。

物業服務用房和物業管理設施設備用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自改變其用途，不得將其分割、轉讓、抵押。

鼓勵在新建住宅小區設置接收郵件、快遞的場所或者設施等，提升物業服務水平。

第五十二條  前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前，建設單位應當向物業服務企業和物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府移交物業檔案。

物業檔案包括下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄及備案證明；

（五）物業管理所必需的業主清冊等其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會。

第五章  物業管理服務

第五十三條  從事物業服務活動的企業應當依法成立，具有獨立法人資格。

法律、法規對物業服務人員從業資格有規定的，適用其規定。

第五十四條  物業服務企業應當做好信用信息和物業項目信息等填報，配合相關部門做好信用信息的核實等工作。

物業服務企業確定或者更換物業項目負責人的，應當于確定或者更換之日通過信用信息平臺更新相關信息，書面告知業主委員會、物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，并予以公告。

物業項目負責人的履職情況記入物業服務信用信息檔案。

第五十五條  建立物業服務第三方評估制度。業主、業主大會、建設單位、物業服務企業可以委托評估機構對物業承接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業專項維修資金使用方案、物業服務質量等進行評估。

 評估機構應當依照法律、法規規定和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面，評估結果應當向全體業主公布。

第五十六條  一個物業管理區域只能由一個物業服務企業實施物業服務。

鼓勵業主大會通過公開招標方式選聘物業服務企業。

第五十七條  業主委員會應當參照市住房城鄉建設主管部門會同市市場監督管理部門制定的物業服務合同示范文本與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同，并移交物業檔案。

物業服務合同需經業主大會審議通過。在提交業主大會審議前，業主委員會應當將物業服務合同草案予以公示，充分聽取業主意見。

物業服務企業應當自物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內，報物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案，并予以公告，同時抄送街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

第五十八條  物業服務合同應當約定下列主要事項：

（一）共有部位、共有設施設備的日常維修、養護、運行和管理；

（二）物業管理區域內安全措施的建立、公共秩序的維護；

（三）共有綠地、花木等的養護與管理；

（四）物業管理區域內環境衛生的維護，生活垃圾分類投放及收集的要求；

（五）物業服務收費標準和交納時間；

（六）公共收益的管理、使用、分配；

（七）合同期限和違約責任；

（八）其他物業服務內容。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

法律、行政法規另有規定的，適用其規定。

第五十九條  物業服務企業應當依法履行合同，按照國家和本市有關物業管理的服務標準和服務規范提供專業化的服務。

第六十條  物業服務企業不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同約定降低物業服務標準。

（二）擅自提高物業服務收費標準。

（三）擅自處分業主共有財產，擅自允許他人利用共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經營等活動。

（四）以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣。但是，可能對業主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

（五）法律、法規和管理規約規定的其他行為。

第六十一條  物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置以及業主決策信息系統設置公示欄，公開相關服務事項，并可以通過移動通信等方式告知全體業主。

下列事項應當長期公開：

（一）物業服務企業的營業執照復印件、項目負責人的基本情況、聯系方式；

（二）物業服務合同以及向業主提供特約服務的收費項目和標準等；

（三）電梯等專業設施設備的日常維修保養合同；

（四）報修服務規范和完成時限承諾。

下列事項應當按照規定及時公開：

（一）物業服務半年履約情況報告；

（二）物業專項維修資金使用情況，包括涉及維修、更新、改造項目的明細；

（三）物業服務滿意率及管理服務中薄弱環節的整改情況；

（四）物業管理區域公共收益收支情況，包括與公共收益相關的合同或者協議等；

（五）其他應當公示的信息。

業主、業主委員會對公示內容有異議的，物業服務企業應當及時答復。業主、業主委員會對答復不滿意的，可以依照本條例第九十二條規定進行投訴。

第六十二條  行政管理部門不得委托物業服務企業實施行政管理事項。物業服務企業不得以任何方式和理由行使行政管理職責，但是，應當依法協助行政管理部門做好相關工作。

第六十三條  物業服務企業應當建立健全公共秩序維護制度，協助做好物業管理區域內的安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業服務企業應當在消防車道、消防車操作場地、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒；在自身經營范圍內對其服務區域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經常性檢查；對檢查中發現的安全隱患，應當立即處理，并發出警示。

業主要求在物業服務合同約定的內容、標準或者范圍以外提供服務的，由業主與物業服務企業另行約定。

第六十四條  物業服務企業應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案，對突發性自然災害，公共衛生事件，供水、供電、供氣、電梯及消防安全事故，物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定，并按照規定對其服務區域的服務對象進行安全宣傳、組織應急演練。

發現重大事故隱患或者發生生產安全事故及其他緊急事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，通知相關業主，并按照規定向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、專業單位和負有安全監督管理職責的部門報告，協助做好相關工作。

第六十五條  物業服務企業可以委托專業性服務企業完成物業管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專項服務，但是，不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人或者將全部物業服務肢解后分別轉委托給第三人。

鼓勵物業服務企業拓展家政服務、信息服務、養老服務、健康服務等其他生活性服務領域。

第六十六條  物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應當組織召開業主大會會議，對續聘或者選聘物業服務企業的方案進行表決，并在物業服務合同期限屆滿前六十日將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前三十日與物業服務企業續簽物業服務合同；業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在新的物業服務企業接管之前，繼續處理物業服務事項，并配合新選聘的物業服務企業接管。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面告知業主委員會；沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿前九十日公告，并書面告知物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第六十七條  物業服務企業退出物業管理區域，業主、業主大會未選聘出新的物業服務企業，也未約定業主自行管理或者其他管理人管理的，由全體業主在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導下共同承擔管理責任。

經業主委員會或者百分之二十以上業主申請，居（村）民委員會可以在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府委托下，組織提供應急管理。應急管理內容僅限于環境衛生、垃圾清運、電梯運行、消防安全等維持業主基本生活服務事項，相關費用由全體業主承擔。應急管理期限一般不超過六個月。

應急管理實施前，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容予以公告。

第六十八條  物業服務企業退出物業服務的，應當履行下列義務：

（一）向業主委員會移交物業檔案、有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養等物業服務相關資料，以及物業服務用房和其他物業共有部位、共有設施設備；無業主委員會的，向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府移交。

（二）撤出物業管理區域內的物業服務人員。

（三）結算物業服務費用和預收、代收的物業管理區域公共收益等費用。

（四）結清委托專業性服務企業對設施設備、清潔衛生、園林綠化等開展專項服務的費用。

（五）法律、法規規定的其他事項。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用等為由拒絕辦理交接。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和住房城鄉建設主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監督管理。

第六十九條  物業服務收費項目、標準以及收費方式，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

物業服務收費管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業收費標準等，由市發展改革部門會同市住房城鄉建設主管部門制定。

第七十條  物業服務收費確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并由業主大會決定；未成立業主大會的，由符合法律規定比例的業主表決通過，并將表決結果公告三十日以上。

第七十一條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用，最終用戶應當按時、足額交納。其中，屬物業專有部分的費用，由業主交納；屬物業服務企業使用的費用，由物業服務企業交納；屬共有部分的費用但未約定納入物業服務成本、也未約定交納主體的，由相關業主或者物業使用人據實分攤和交納。

專業單位不得強制物業服務企業代收有關費用，不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務，不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共有部位的服務。

物業服務企業接受專業單位委托代收有關費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

物業服務企業退出物業管理區域時已代收費用但未向專業單位交納的，專業單位應當按照相關約定要求物業服務企業交納，不得因未交納費用而停止向用戶提供服務。

第七十二條  街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員應當妥善保存業主信息資料，不得非法收集、利用、加工、傳輸業主信息，不得非法提供、公開或者出售業主信息。

第六章  物業的使用與維護

第七十三條  業主、物業使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

物業管理區域內禁止下列行為：

（一）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物；

（二）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（三）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（四）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方；

（五）存放、鋪設超負荷物品；

（六）發出超出規定標準的噪聲；

（七）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

（八）擅自占用居住區綠地，或者擅自移植、砍伐小區內的樹木；

（九）損壞、挪用、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、消防通道、消防車操作場地；

（十）違反法律、法規和管理規約飼養犬只；

（十一）在畜禽禁養區內養殖家畜家禽，或者在畜禽限養區內違規養殖畜禽；

（十二）損壞或者擅自占用、改建物業共有部位、共有設施設備；

（十三）亂丟垃圾、高空拋物；

（十四）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時予以勸阻、制止，并將勸阻、制止情況存檔保留；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當在物業管理區域內通報，并及時報告有關部門，有關部門應當依法及時處理。因上述行為導致他人合法權益受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十四條  業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第七十五條  利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當符合本條例第七十四條的規定，并具備消防、安全、衛生等必要的條件。

利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當遵守國家和本市相關管理規定和管理規約的約定，依法向市場監管、文化旅游、公安、商務等部門辦理相關手續，并同時告知物業服務企業。

市、區縣（自治縣）人民政府及相關部門應當根據本地實際，加強對住宅小區內開展民宿等住宿服務活動的管理和監督。具體管理辦法由市人民政府制定。

第七十六條  業主、物業使用人對物業進行裝飾裝修前，應當將裝飾裝修的時間、范圍、方式等書面告知物業服務企業。

物業服務企業應當將告知事項進行登記并將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項提醒業主或者物業使用人以及裝飾裝修人員，同時公告施工的時間和范圍。

物業服務企業對違反裝飾裝修規定的行為，應當履行發現、勸阻、報告職責，并配合有關部門依法處理。

物業服務企業與業主、物業使用人約定裝飾裝修保證金的，裝飾裝修保證金應當存入共有資金賬戶進行管理，具體管理辦法由市住房城鄉建設主管部門另行制定。

第七十七條  物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位（庫），應當首先滿足業主的需要。

建設單位依法出售車位（庫），應當進行公告，不得出售給業主以外的單位或者個人。公告之日起六個月內，屬住宅配套車位（庫）的，每戶業主只能購買一個車位（庫），公告之日起滿六個月有多余車位（庫）的，可以向其他業主出售，每戶業主總計購買住宅配套車位（庫）不得超過二個；屬非住宅配套車位（庫）的，每戶業主購買的車位（庫）數量的比例，不得超過持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。經人民法院生效法律文書或者仲裁裁決確認將建設單位的車位（庫）權屬登記給業主以外的單位或者個人的，其車位（庫）的出售、租賃應當首先滿足業主的需要。

建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位（庫），業主要求承租的，建設單位不得拒絕。

車位（庫）有空余的，經公示后，可以臨時出租給業主以外的單位或者個人，每次租期不得超過六個月。

第七十八條  占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業主大會決定。業主大會成立前，前期物業服務合同不得對上述事項進行約定。

公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。

物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，并加強巡查，及時督促違反規定停放的車輛駛離；督促無效的，應當及時報告公安機關，公安機關應當及時依法處理。

第七十九條  物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時，專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施。經業主委員會或者物業服務企業通知后，在合理期限內仍未修繕或者采取防范措施的，業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施，其費用由專有部分所有人承擔。

物業共有部位、共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時，業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施。

第八十條  新建物業管理區域內的專業經營設施設備，應當與主體工程同步規劃、同步建設、同步交付使用。

新建住宅物業區域內的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備竣工驗收后，根據有關規定和要求將其移交給專業單位。專業單位應當接收并依法承擔物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關管線和設施設備的維修、養護、更新的責任，有關費用由專業單位承擔。

老舊住宅物業管理區域內的專業經營設施設備需要改造的，按照國家規定標準改造驗收合格后，業主大會決定移交給專業單位管理的，專業單位應當接收。專業經營設施設備尚在質量保修期內的，其整改費用由建設單位承擔。

第八十一條  物業專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時，相關業主負有協助的義務。

因共有部分的維護、更新、改造，損害業主專有部分合法權益的，應當及時恢復原狀或者賠償損失。

第八十二條  業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。業主轉讓物業的，應當結清物業服務費。

第八十三條  區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會應當加強對公共收益、物業專項維修資金、業主分攤費用、業主委員會工作經費等業主共有資金的監督和管理，共有資金的收支情況接受全體業主的監督。

業主大會成立前，物業專項維修資金由物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設部門代管，存入銀行專戶。公共收益應當存入物業專項維修資金賬戶，并設立單獨賬目。業主大會成立后，根據業主大會決定，選擇代行管理或者自行管理。業主決定自行管理的共有資金，應當存入業主委員會賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。業主委員會可以持街道辦事處、鄉（鎮）人民政府出具的業主委員會備案證明到物業所在地的物業專項維修資金專戶管理銀行開設賬戶。

業主大會可以委托具有資質的中介機構對共有資金進行財務管理。業主大會或者業主委員會自行管理共有資金的，應當每半年公布一次自行管理賬目。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以每年組織開展一次對共有資金使用和收支情況的檢查，檢查情況應當向全體業主公布。

第八十四條  利用物業共有部位、共有設施設備進行經營的，應當符合法律、法規的規定，并在物業服務合同或者管理規約中約定。業主大會成立前，需要利用共有部位、共有設施設備進行經營的，應當在前期物業服務合同或者管理規約中約定下列事項：

（一）可以開展經營的場地范圍；

（二）電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求；

（三）不同類型、區域的場地有償利用的最低收費標準；

（四）物業服務企業管理服務費用的標準，比例不得超過所得收入的百分之三十；

（五）公共收益的財務管理要求；

（六）相關的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（七）公共收益收支情況的定期公示與審計辦法；

（八）對可能影響業主公共利益的經營性活動的禁止性要求。

業主大會成立后，物業服務企業和業主大會可以對前款所列事項重新約定。

第八十五條  公共收益主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。業主大會成立前或者業主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業專項維修資金。按照業主大會決定使用公共收益的，物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時，公共收益應當首先補足物業專項維修資金。

公共收益用于補充物業專項維修資金以外用途的，業主大會應當決定其年度預算方案，主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經業主大會同意，公共收益支出金額和范圍不得超過預算方案。

物業服務企業、業主委員會應當每半年公布一次公共收益收支情況。物業管理區域百分之二十以上業主書面對公共收益收支提出異議的，可以根據物業服務合同或者管理規約約定或者經業主大會決定后，在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導監督下委托有資質的中介機構進行財務審計，也可以申請物業管理聯席會議協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

第八十六條  保修期滿后物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔：

（一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔；

（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主分擔；

（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主分擔。

因物業服務企業的責任，導致物業共有部分未到維修、更新年限維修、更新的，物業服務企業應當承擔與其責任相當的費用。

第八十七條  一個物業管理區域內有兩個以上獨立產權單位的，應當設立物業專項維修資金。物業專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共有部位、共有設施設備的中修、大修或者更新、改造，不得挪作他用。

建設單位和業主應當按照國家和本市的規定交存物業專項維修資金。未交存首期物業專項維修資金或者物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的，業主應當按照國家和本市的相關規定、管理規約和業主大會的決定，及時補交或者續籌物業專項維修資金。不動產登記機構在進行不動產權登記時，應當核驗物業專項維修資金交存情況。

第八十八條  物業專項維修資金使用申請可以由業主、業主委員會或者物業服務企業提出。

下列費用不得從物業專項維修資金中支出： 

（一）物業共有部位、共有設施設備的日常運行、維護和小修費用，由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出；

（二）物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔；

（三）物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔；

（四）物業共有部位、共有設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第八十九條  物業管理區域共有部位、共有設施設備維修、更新、改造費用情況應當及時進行公示。物業專項維修資金代管單位應當通過業主決策信息系統等方式，定期公布物業專項維修資金的收支情況，方便業主查詢賬戶余額及使用情況。

對于十萬元以上物業專項維修資金的使用，應當引入具有資質的第三方機構評審，評審費用從物業專項維修資金增值收益或者公共收益中列支，業主大會決定不聘請評審機構的除外。

第九十條  有下列情形之一，需要使用物業專項維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者相關業主經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面同意，可以向區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門申請適用應急簡易程序：

（一）屋面防水損壞造成滲漏，嚴重影響正常使用的；

（二）電梯故障，無法正常運行的；

（三）高層住宅水泵損壞，導致供水中斷的；

（四）樓體外立面有脫落危險，危及人身安全的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）消防設施損壞，危及公共消防安全的。

 物業服務企業應當將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況，及時予以公示。

第九十一條  物業專項維修資金的交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定。

第九十二條  業主、物業使用人對物業服務企業在物業管理活動中侵害自己合法權益的行為，可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門投訴，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門應當及時受理，并自受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的，告知投訴人向相關部門投訴。

第七章  監督管理

第九十三條  市住房城鄉建設主管部門履行下列職責：

（一）擬定或者制定物業管理相關政策措施和配套規定，以及臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、承接查驗協議等示范文本；

（二）建立健全住宅等不同物業類型的物業服務標準和服務規范，建立物業服務信用信息管理體系，并定期向社會公布；

（三）建立和維護包括業主決策信息系統和信用信息管理系統在內的物業管理信息系統，供業主、業主委員會免費使用；

（四）指導全市物業專項維修資金監督管理工作；

（五）宣傳和貫徹執行物業管理有關法律、法規，建立完善業主委員會和物業服務企業的培訓制度；

（六）指導和監督區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門開展物業管理活動的監督管理工作；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第九十四條  區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門履行下列職責：

（一）貫徹執行物業管理法律、法規和相關規定，負責物業管理區域、物業承接查驗、前期物業服務合同、臨時管理規約、管理規約、物業服務合同的備案；

（二）指導和監督街道辦事處、鄉（鎮）人民政府依法開展物業管理相關工作、調處物業管理矛盾糾紛；

（三）負責物業服務企業和從業人員的監督管理，開展物業服務質量監督檢查，建立物業管理誠信檔案并接受查詢；

（四）監督管理物業管理招投標活動和物業專項維修資金；

（五）查處違反第七十三條第二款第三項、第四項、第五項、第十二項規定的行為；

（六）宣傳物業管理有關法律、法規和政策，定期開展物業管理業務培訓；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第九十五條  市、區縣（自治縣）人民政府其他相關部門依據各自職責，負責物業管理區域內下列工作：

（一）規劃自然資源部門負責物業規劃管理，查處違反第七十三條第二款第一項、第二項規定的行為；

（二）公安機關負責監督檢查治安、交通安全、保安服務等活動，查處違反第七十三條第二款第七項、第十項規定的行為；

（三）市場監督管理部門負責監督檢查電梯等特種設備使用、物業服務價格公示、違規收費等；

（四）應急管理部門負責監督檢查消防安全，查處違反第七十三條第二款第九項規定的行為；

（五）生態環境部門負責監督檢查污染環境行為，查處違反第七十三條第二款第六項規定的行為；

（六）城市管理部門負責查處違反第七十三條第二款第八項、第十一項規定的行為。

設立了綜合執法機構的，可以由綜合執法機構統一查處。

法律、法規對相關部門職責另有規定的，適用其規定。

第九十六條  街道辦事處、鄉（鎮）人民政府履行下列職責：

（一）指導和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選，負責業主委員會備案；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責；

（三）指導和監督物業服務企業履行法定義務，對物業服務實施情況開展監督檢查；

（四）參加物業承接查驗，指導和監督物業服務項目的移交、接管；

（五）建立物業管理矛盾投訴調解機制，調處物業管理糾紛；

（六）管理物業檔案，協助開展轄區內物業服務信用信息的采集和核查工作；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第九十七條  居（村）民委員會履行下列職責：

（一）協助和配合街道辦事處、鄉（鎮）人民政府做好本條例第九十六條的相關工作；

（二）派員參加業主大會和業主委員會會議，了解物業管理工作情況；

（三）對業主大會、業主委員會和物業服務企業的日常工作進行指導和監督；

（四）法律、法規規定的其他職責。

鼓勵在居（村）民委員會設立環境和物業管理委員會，具體指導和監督業主委員會、物業服務企業依法履行職責。

第九十八條  街道辦事處、鄉（鎮）人民政府根據工作需要，召集由區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門、其他有關部門、公安派出所、居（村）民委員會、專業單位、物業服務企業、業主委員會、業主代表、監事委員會、物業管理專家、人民調解委員會等參加的聯席會議，協調解決下列問題：

（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業主委員會成立和換屆過程中出現的問題；

（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（四）終止物業服務合同的重大問題；

（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

（六）需要協調解決的其他物業管理問題。

前款所列問題經人民調解委員會依法調解達成的調解協議，具有法律約束力。

第九十九條  相關部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置和業主決策信息系統公布聯系單位、舉報聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。

任何單位和個人對違反本條例規定的行為，可以向住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府及其他有關部門投訴舉報，有關單位應當及時調查核實，并依法處理。

因行政執法需要進入物業管理區域開展執法工作的，業主、業主委員會、物業服務企業應當提供便利。

第八章  法律責任

第一百條  建設單位有下列行為之一的，由物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十條、第四十五條、第四十六條，未按照規定備案或者公示的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下罰款。

（二）違反本條例第十七條，未按照規定報送有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第四十四條，建設單位未通過公開招標方式或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業，責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第五十一條，建設單位在物業管理區域內未按照規定配置物業服務用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

（五）違反本條例第五十二條，未按照規定移交資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（六）違反本條例第七十七條第二款、第三款，違反規定銷售車位（庫）的，或者對業主要求承租的車位（庫）只售不租的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

（七）違反本條例第七十七條第二款、第四款，將未出售的車位（庫）不優先出租給本區域內業主，或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過六個月的，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第一百零一條  物業服務企業有下列行為之一的，由物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十七條，未按照規定報送有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第五十條，未按照規定辦理物業承接查驗備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第五十二條，未按照規定移交資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第五十四條、第六十一條，未按照規定填報或者公示信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

（五）違反本條例第五十七條，未將物業服務合同報送備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下罰款。

（六）違反本條例第六十四條，未制定安全防范應急預案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（七）違反本條例第六十六條、第六十八條，擅自停止物業服務的，或者被解聘的物業服務企業、物業服務合同終止的物業服務企業拒不退出物業管理區域或者退出時不履行相關義務的，責令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款，并在一年內不得參加物業管理招標投標活動。

（八）違反本條例第六十條、第八十四條，擅自利用物業共有部位、共有設施設備進行廣告宣傳和經營等活動的，擅自設置或者允許他人設置臨時攤點的，責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第一百零二條  違反本條例第六十條，物業服務企業侵犯或者越權限制業主權利的，由區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門責令限期整改；逾期未整改的，納入企業信用檔案。違反治安管理規定的，由公安機關依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百零三條  業主委員會成員未履行本條例規定相關職責的，由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令限期履行；逾期未履行的，予以通報，并組織召開業主大會會議決定有關事項。

第一百零四條  業主委員會及其成員違反法律、法規或者管理規約的規定，挪用、侵占、擅自處分業主共有財產，或者侵害業主合法權益，給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百零五條  違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，物業服務企業應當書面催交；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，或者按照約定申請仲裁。

第一百零六條  違反本條例第七十三條規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規定的，由行使監督管理權的有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百零七條  專業單位違反本條例第八十條，未按照規定接收專業經營設施設備或者未按照規定對專業經營設施設備進行維修、養護、更新的，由物業所在地有關部門責令限期改正；影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，依法承擔民事責任。

第一百零八條  住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者其他有關部門及其工作人員違反本條例規定，有下列情形之一的，由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；給當事人合法權益造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照規定履行監督管理職責的；

（二）違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的；

（三）未按照規定在物業區域內顯著位置公布聯系方式或者對物業服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；

（四）發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的；

（五）截留、挪用、侵占或者違法審核撥付物業專項維修資金的；

（六）其他濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的行為。

第一百零九條  建設單位、物業服務企業、業主委員會違反本條例有關規定，非法使用、出售、提供、傳播業主信息，不及時移交相關資料、印章和財物，或者不按照約定退出物業管理區域，違反治安管理規定的，由公安機關依法查處。

第九章  附  則

第一百一十條  本條例下列用語的含義：

（一）物業，是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

（二）業主，是指房地產權證載明或者其他法定文件確定的物業所有權人。

（三）物業使用人，是指物業的承租人或者其他實際使用物業的人。

（四）前期物業管理，是指物業出售后至業主大會成立之前進行的物業管理。

（五）公示、公告，是指在物業管理區域顯著位置公開張貼，有條件的同時在業主決策信息系統發布，時間七日以上。

（六）物業交付之日，是指建設單位在建設工程竣工驗收后，根據房屋買賣合同約定向買受人發出書面交付通知，買受人依照該通知接房的時間。買受人收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由拒絕接受的，視為交付。

（七）共有部位，是指根據法律法規、房屋買賣合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖，由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的部位，一般包括：物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（八）共有設施設備，是指根據法律法規、房屋買賣合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖，由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。

（九）物業管理區域公共收益，是指利用物業共有部位、共有設施設備經營所得收入扣除管理服務費用后的收益，主要包括公共場地的車位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。

第一百一十一條  單體物業或者規模較小的物業，經業主或者業主大會決定，由業主對物業實施自行管理。其業主大會、業主委員會及物業使用與維護的相關事項可以參照本條例執行。

業主自行管理的，應當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執行機構、管理人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業機構的方案；

（四）其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

第一百一十二條  本條例自2020年 5月1日起施行。 

重慶市人民政府

關于《重慶市物業管理條例

（修訂草案）》的說明

——2018年11月26日在市五屆人大常委會第七次會議上

市住房城鄉建委副主任 陳光宇

主任、各位副主任、秘書長、各位委員： 

受市人民政府委托，現就《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱《草案》）作如下說明。 

一、立法的必要性 

物業管理工作涉及面廣，與人民群眾生產生活息息相關，直接影響到社會和諧穩定和人民群眾安居樂業。習近平總書記多次強調“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標”。黨的十九大報告提出“保障和改善民生要抓住人民最關心最直接最現實的利益問題”。近年來，隨著經濟社會發展，生活水平不斷提高，物業管理領域矛盾糾紛日益凸顯，出現了很多新情況、新問題亟待解決。主要表現在業主委員會成立難，房地產開發遺留房屋質量問題多，物業服務企業、業主委員會侵害業主利益情況時有發生等。2009年修訂施行的《重慶市物業管理條例》（以下簡稱《條例》），在規范我市物業管理活動、維護業主和物業服務企業的合法權益等方面發揮了重要作用，但已經難以適應新形勢下物業管理工作的需要，因此，按照2018年立法計劃對《條例》進行了修訂。 

二、起草審查過程和主要內容 

2018年3月，原市國土房管局起草形成了《草案》修訂送審稿，提請市政府審查。原市政府法制辦按照立法程序進行了認真審查：一是廣泛征求意見。通過市政府門戶網站、原市政府法制辦和原市國土房管局網站廣泛征求社會意見，同時，書面征求了各區縣政府、市政府各部門及基層立法聯系點意見。共收到389條意見，經研究采納合理建議170條。二是專題研究論證。對存在分歧的問題，分別組織部分市級部門、區縣政府、法院、信訪機構、街道辦事處、居民委員會、業主委員會、物業服務企業及行業協會和法律專家、物業管理專家、業主代表等召開會議研究論證，現已基本達成共識。三是借鑒先進經驗。在認真總結我市物業管理實踐經驗基礎上，赴市外開展深入調研，充分學習借鑒了上海、廣州等地的先進立法經驗。四是提前介入指導。密切關注市人大常委會對《條例》開展執法檢查的情況，充分吸納檢查中提出的意見建議。邀請市人大城環委、市人大常委會法制工委提前介入指導。五是再梳理再完善。2018年8月30日，市人大常委會聽取了《草案》起草情況，按照會議要求，再次對我市物業管理工作中存在的問題進行了梳理、分類和研究，對《草案》進行了針對性的細化和完善。六是再次征求意見。在提請市政府常務會議審議前，再次書面征求了行政法、物權法、合同法等相關法律領域專家和部分街道辦事處的意見。在此基礎上，經反復修改完善，并于2018年11月1日經市第五屆人民政府第30次常務會議審議通過，形成了提請審議的《草案》。 

《草案》共8章103條，在現行《條例》基礎上修改79條（其中合并2條）、新增19條、保留5條。主要修訂內容如下： 

（一）強化物業服務企業事中事后監管。目前，國家已取消了物業服務企業資質、從業人員職業資格要求，為強化事中事后監管，《草案》從加強物業服務企業、物業項目負責人的信用體系建設，推進服務公開透明和發揮第三方評估機構作用，規范物業服務企業選聘以及退出物業項目的義務履行，強化物業服務企業在物業管理區域內的安全防范及應急管理，推進行業自律等方面進一步加強了對物業服務企業的管理。（第七條、第五十二條、第五十三條、第五十四條、第五十五條、第五十六條、第六十條、第六十二條、第六十三條、第六十七條） 

（二）重點規范物業管理的關鍵環節。一是健全了物業管理區域調整、物業承接查驗制度，進一步明確建設單位、物業服務企業的權利和義務；二是規范了物業服務用房配置、車位車庫的租售等內容；三是規定了新建小區供水、供電等設施設備竣工驗收后所有權和管理權移交給專業單位；四是規范了公共收益的管理、使用和分配，建立了公共收益的定期審計和公示制度；五是統籌物業專項維修資金安全與方便使用，強化物業專項維修資金的首次繳納和續交義務。（第十條、第十一條、第十八條、第四十五條、第四十六條、第四十九條、第五十條、第五十一條、第五十九條、第六十條、第七十五條、第七十九條、第八十二條、第八十三條、第八十四條） 

（三）張弛有度促進業主自治。一方面，降低了業主委員會的成立條件要求，并明確了首屆業主大會的籌備組成員和職責，設定了籌備程序，細化了啟動流程，解決了首屆業主大會召開難和業主委員會成立難的問題，同時，鼓勵使用業主決策信息系統等科技手段為業主投票提供便利；另一面，對業主委員會任職條件、職責與禁止行為清單、任期與印章管理、任中與離任審計、換屆與解散、財務移交等作了細化規定，以防止業主委員會濫用權利，侵害業主利益。（第十七條、第十八條、第二十條、第二十二條、第二十五條、第二十八條、第三十條、第三十一條、第三十四條、第三十八條、第三十九條、第四十條、第四十二條） 

（四）明晰其他相關各方主體責任。一是規定在街道辦事處、鄉鎮政府明確物業管理機構、工作人員，促進物業管理聯席會議、人民調解與司法銜接，促進矛盾糾紛依法及時解決；二是規定了居（村）民委員會加強對業主委員會和物業服務企業的指導和監督，協助街道辦事處、鄉鎮政府做好物業管理相關工作；三是明確將物業管理納入社會治理體系，細化物業管理區域禁止行為清單，并明確了住房城鄉建設、規劃自然資源等部門的監管職責分工，避免物業管理區域內行政執法缺位，形成共治合力。（第四條、第六條、第八條、第七十二條、第九十六條） 

三、需要說明的問題 

《草案》適用對象包括住宅物業和非住宅物業等各種物業類型。適用范圍僅限于業主委托物業服務企業管理的方式，與《物業管理條例》保持一致。同時，為兼顧實際需要，在附則中規定了“業主采取自行管理或者委托其他管理人管理的，其業主大會、業主委員會及物業使用和維護可以參照本條例執行”。此外，《草案》按照《重慶市機構改革方案》所確定的新機構的職能職責對條文逐一作了調整。 

綜上所述，《草案》內容合法、措施可行、切合實際，未創設行政許可、行政強制，無違反公平競爭的內容，將社會主義核心價值觀內容融入到法條中，法律責任設定符合立法權限。 

《草案》連同以上說明，請一并審議。

重慶市人大城鄉建設環境保護委員會

關于《重慶市物業管理條例（修訂草案）》

審議意見的報告

（2018年11月26日在市五屆人大常委會第七次會議上）

市人大常委會： 

重慶市第五屆人民代表大會城鄉建設環境保護委員會于2018年11月20日召開第四次全體會議，對市人民政府提請市人大常委會審議的《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱《修訂草案》）進行了審議?，F將審議意見報告如下。 

一、修訂的必要性 

一是貫徹落實習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神的需要。習近平總書記指出：“中國夢是人民的夢，必須同中國人民對美好生活的向往結合起來才能取得成功?！秉h的十九大報告指出，新時代我國社會主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。當前我市物業管理水平與人民對美好生活的需要還有一定差距，有必要通過立法保障物業管理活動、維護各方利益，逐步滿足人民對專業規范的物業服務、文明和諧的居民自治、綠色宜居的小區環境、平等誠信的價值觀念等各方面的需要。 

二是回應社會各界高度關注的需要。物業管理是人民最關心最直接最現實的利益問題之一，與人民高品質生活緊密聯系，充分反映人民的獲得感、幸福感、安全感。市委高度重視保障和改善民生，各級人大通過執法檢查、專題調研等方式反映了物業管理領域存在諸多問題，市人大代表多次提出修改條例的議案和建議，委員會向常委會報告的議案審議結果和答復代表的建議也多次提出要推進條例修訂。有必要加快立法進程，落實市委要求、回應社會期盼。 

三是解決當前我市物業管理活動中各種矛盾的需要。條例自2009年施行以來，對規范物業管理活動、維護各方利益發揮了重要作用，但已不完全適應當前物業管理活動的需要。近年來，物業服務企業和業主委員會侵犯業主利益時有發生，開發建設企業遺留問題引發物業糾紛頻發，專項維修資金、公共收益、車庫車位等管理使用不規范、不透明屢見不鮮，普遍存在業主大會召開難、業主委員會成立難、業主維權難、物業管理企業更換難等諸多問題亟待解決。 

二、修訂的過程及對《修訂草案》的原則性意見 

2018年3月，原市國土房管局起草形成了修訂送審稿，提請市政府審查。原市政府法制辦按照立法程序，公開征求社會意見，書面征求各區縣（自治縣）政府、市政府各部門及基層立法聯系點意見，對存在分歧的問題，分別組織部分法院、區縣政府、市級部門、信訪機構、法律專家、物業管理專家、街道辦事處、居民委員會、業主委員會、業主代表、物業服務企業及行業協會等進行專題研究論證，赴市內、市外開展深入調研，充分吸納人大開展執法檢查中提出的意見建議。提請市政府常務會議審議前，市司法局再次書面征求了行政法、物權法、合同法等領域的法律專家和部分街道辦事處的意見。2018年11月1日經市政府第30次常務會議審議通過，形成《修訂草案》。 

市人大常委會對物業管理立法高度重視，委托九龍坡區人大常委會開展《重慶市物業管理條例》執法檢查，市人大常委會黨組就條例修訂需要把握的原則等提出要求，市人大常委會領導多次組織調研，張定宇副主任、王越副主任分別聽取《修訂草案》情況匯報，提出工作要求。委員會提前介入，參與論證、調研。市政府第30次常務會議后，委員會先后征求報名參加此項活動的60名市人大代表、各專門委員會、常委會各工作部門、城環委組成人員的意見。11月15日，組織召開了部分市人大代表、街道辦事處、居民委員會、物業服務企業、業主委員會，以及部分市人大常委會立法咨詢專家、城建環保專業組代表、物業管理專家等參加的座談會，聽取意見。11月20日，召開市人大城環委第四次全體會議對《修訂草案》進行了審議。 

委員會審議認為，《修訂草案》貫徹了習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神，注重把社會主義核心價值觀的相關要求落實到條文中，符合法律法規要求，緊貼我市物業管理實際，充分借鑒了國內其他省市立法經驗，草案比較成熟，可以提請市人大常委會審議。 

三、具體修改意見 

（一）關于物業管理的原則?！缎抻啿莅浮返诙l規定，“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”。其本質是按照合同約定的民事行為，故物業管理的原則應突出遵循民事法律行為的“誠信守約”原則，這也是將社會主義核心價值觀融入立法的重要體現；物業管理區域是共同區域，為了維護公共利益，必須加強依法監管。故建議將《修訂草案》第三條修改為“物業管理應當遵循誠信守約、依法監管、業主自治、專業服務的原則，實現政府治理與社會調節、業主自治良性互動”。 

（二）關于對業主大會決定事項的監督問題。為了加強對業主大會濫用職權的監督，建議將《修訂草案》第十四條第二款規定“且不得組織和召開與物業管理無關的活動和會議?！眴为毘煽?，作為該條最后一款，修改為“業主大會不得作出與物業管理無關的決定，不得組織和召開與物業管理無關的活動和會議?！睂⒌谑邨l第二款修改為“占物業管理區域內業主總人數百分之十以上的業主，可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請召開首次業主大會會議?！?/span> 

（三）關于業主委員會候選人條件?！缎抻啿莅浮返诙藯l第二款規定不得作為業主委員會候選人人選的七種情形，建議修改其中部分表述?！昂蜻x人人選”修改為“成員候選人”，“業主委員會委員”修改為“業主委員會成員”，“拒繳”修改為“拒交”，“（二）因亂搭亂建，或者挪用侵占公有財產，被追究行政責任或者刑事責任的”修改為兩項，即“（二）有違法建設行為的；”“（三）挪用侵占公有財產，被追究行政責任或者刑事責任的；”，“被納入失信被執行人或者嚴重失信‘黑名單’的”修改為“正被納入失信聯合懲戒對象的”。 

（四）關于改變房屋使用性質?！缎抻啿莅浮返谄呤龡l規定“并經本棟建筑物內的其他業主同意”，與《物權法》第七十七條規定“應當經有利害關系的業主同意”不符?！坝欣﹃P系的業主”不僅僅是本棟建筑物內的其他業主，也包括不相鄰但有利害關系的業主?！缎抻啿莅浮返谄呤龡l規定范圍變窄，建議與上位法保持一致，修改為“并經有利害關系的業主同意”。 

（五）關于“亂丟垃圾、高空拋物”的法律責任?！缎抻啿莅浮返谄呤l第二款規定了“物業管理區域內禁止下列行為”，其中（十四）項規定“亂丟垃圾、高空拋物”，對應的第九十六條“發生物業使用禁止行為的責任”中并沒有規定相應的處罰主體和措施。近年，高空拋物事故頻發，為了弘揚社會主義核心價值觀，形成法規震懾作用，建議第九十六條第一款增加一項“（十）違反第十四項規定的，按照《侵權責任法》《刑法》等法律法規執行”。 

（六）其他文字修改。第八條第三款，“爭議”修改為“問題”；刪除第十三條第二款中的“業主”、第十六條第二款中的“因客觀原因”；第十九條第一款第四項、第十九條第二款、第二十七條第一款、第三十二條第二款中的“委員”修改為“成員”；將第二十二條第一款、第二款位置互換，即該條第二款作為第一款，第一款作為第二款；刪除第二十九條第一款第（一）項中“和身份證明”；第七十五條第四款“公示”修改為“公示無異議”；第九十六條第一款第四項“公安、生態環境”修改為“應急管理、公安、生態環境”。 

以上報告，請予審議。 

重慶市人大法制委員會

關于《重慶市物業管理條例（修訂草案）》

修改情況的匯報

——2019年5月29日在市五屆人大常委會第十次會議上

市人大法制委主任委員 鄒鋼

主任、各位副主任、秘書長、各位委員： 

我受市人大法制委員會委托，現將《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱修訂草案）的修改情況匯報如下。 

2018年11月，市五屆人大常委會第七次會議對修訂草案進行了第一次審議。常委會組成人員普遍認為，為維護物業管理各方的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據我市物業管理中出現的新情況、新問題，對條例進行修訂十分必要。同時，常委會組成人員對修訂草案提出了一些修改意見和建議。 

物業管理涉及千家萬戶，社會關注度非常高。會后，市人大法制委、常委會法制工委堅持問題導向，深入調查研究，廣泛聽取社會各界意見：一是將修訂草案推送全體市人大代表和立法咨詢專家征求意見；二是通過市內主要新聞媒體全文公布修訂草案內容，公開征求意見，收到市民關于修訂草案修改建議的來信近300封；三是在市人大常委會領導帶領下，組成五個調研組，分赴主城各區和江津、南川、梁平等區開展實地調研，先后召開17場座談會，聽取基層的意見和建議；四是組織召開專題論證會，邀請業主、業主委員會、物業服務企業、物業服務行業協會、專家學者、主管部門等各方代表進行討論、論證，并通過市內主要媒體向市民公開；五是通過召開座談會或者書面等形式征求了市政府相關部門、市政協社法委和部分專家學者的意見。目前，共收集到各方面的意見和建議2600多條。 

根據常委會組成人員的審議意見、市人大城環委的審議意見以及收集到的各方面意見，市人大法制委、常委會法制工委堅持立法為民理念，積極回應市民關切，按照“立得住、行得通、真管用”的原則，對各方面意見逐一分析研究，對修訂草案進行了多次討論和修改。經2019年5月17日市五屆人大法制委員會第十四次會議審議，形成了提請本次常委會會議審議的《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（二次審議稿）（以下簡稱二次審議稿）。 

一、關于法規結構 

有的常委會組成人員認為，修訂草案有關監督管理的內容比較分散，建議增加專章，集中規定政府及其有關部門進行監督管理和居（村）民委員會對物業管理活動加強指導監督，并進一步加大街道、鄉鎮以及居（村）民委員會的物業監督管理職責。法制委員會采納了該意見，增加“監督管理”一章，作為第七章，將監督管理的有關內容集中到該章規范。 

二、關于物業管理區域的劃分 

部分常委會組成人員和有關方面建議，強化物業管理區域劃分規定的可操作性，兼顧在不同區域和物業類型居住、工作的人群對物業管理的需求。法制委員會認為，合理的物業管理區域劃分有利于業主自治權利的行使和小區的有效管理。因此，在二次審議稿中增加物業管理區域劃分原則，以及規劃自然資源部門審查建設項目設計方案時征求住房城鄉建設主管部門關于物業管理區域的意見等相關內容。同時，從六個方面對物業管理區域劃分的依據進行了細化。（二次審議稿第八條） 

三、關于首次業主大會會議的召開 

（一）完善首次業主大會會議召開的條件。對此問題有兩種不同意見。一種意見認為，召開首次業主大會會議的條件較為單一，實踐中成立業主委員會比較困難，建議完善相關條件，進一步降低業主委員會成立的標準；另一種意見認為，是否成立業主委員會應當反映多數業主的意見，不應當把條件過于放寬，建議將業主申請召開首次業主大會會議的比例由10%恢復為現行條例規定的20%。 

法制委員會研究后認為，修訂草案關于召開首次業主大會會議的條件即“已交付的專有部分面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上”，與國務院《物業管理條例》的規定是銜接的，建議不作修改。從調研中所反映的實際情況看，首次業主大會會議決定的事項關系到今后物業管理的質量和全體業主的生活，業主和物業服務企業以及相關基層組織都很看重，且過低的申請比例不能充分、準確地反映多數業主的意愿，不宜降低申請比例召開首次業主大會會議。同時，隨著我市物業管理的技術進步，實踐中業主申請召開首次業主大會會議不再需要提交產權證復印件，待業主決策信息系統建成后通過系統申請更加快捷方便，申請難的問題可以得到有效解決。因此，二次審議稿將業主申請召開首次業主大會會議的比例由10%恢復為現行的20%。此外，為讓業主知曉是否達到設立業主大會的條件，二次審議稿增加了“建設單位應當在物業管理區域的顯著位置公告”的表述。（二次審議稿第十五條） 

（二）明確首次業主大會籌備組中業主代表的比例。有意見提出，首次業主大會籌備組中業主代表的比例和產生辦法在修訂草案中沒有規定，建議予以完善。法制委員會采納了這一意見，參照建設部頒布的《業主大會和業主委員會指導規則》，在二次審議稿中規定籌備組成員中業主代表人數比例不低于籌備組總人數的百分之五十，業主代表應當由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織業主推薦產生，并告知全體業主。（二次審議稿第十六條） 

四、關于業主委員會成員條件和監督 

（一）完善業主委員會成員選任條件。部分市民提出，不宜將未交納物業服務費與擔任業主委員會成員條件掛鉤。有的意見認為，修訂草案第二十八條第二款對業主擔任業主委員會成員候選人的禁止情形過多，可能在一定程度上影響了業主自治權利的行使。法制委員會會同有關部門和單位研究后認為，上述意見值得采納。主要理由：一是上位法沒有將未交納物業服務費或其他輕微違法行為作為限制擔任業主委員會成員的條件。二是業主被選為業主委員會成員的權利來源于其房屋所有權，業主不履行交費義務屬于違反物業服務合同，二者屬于不同的法律關系。三是實踐中業主欠交物業服務費的情形比較復雜，不宜將其簡單歸為業主責任。因此，經過綜合考量，二次審議稿將修訂草案第二十八條第二款修改為“法律、法規和管理規約、業主大會議事規則對業主不得擔任業主委員會成員的情形作出規定或者約定的，適用其規定或者約定?！保ǘ螌徸h稿第二十五條） 

（二）加強對業主委員會履職的監督。有的常委會組成人員和市民建議，進一步從立法上督促業主委員會依法維護全體業主的權益。二次審議稿采納了這一意見，對相關條文進行了修改和完善：一是在第十三條增加一款，規定“業主大會可以設立監事委員會，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責”。二是增加一條作為第二十九條，規定有關業主委員會公示義務的內容，以便于業主委員會接受全體業主的監督。三是在第三十二條中進一步完善了關于業主委員會成員禁止性行為的規定。四是在“監督管理”一章中進一步明確街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會以及住房城鄉建設主管部門依法監督業主委員會的職責。（二次審議稿第十三條、第二十九條、第三十二條等） 

五、關于物業服務收費 

（一）關于前期物業收費。有的常委會組成人員提出，前期物業收費偏高，建議加強對前期物業服務費用定價的監管。有的常委會組成人員和市民認為，房屋交付后業主未實際使用的，對其物業服務費用應規定減交的比例。法制委員會會同市住房城鄉建委等部門研究后，從以下三個方面對相關條文進行了完善： 

一是二次審議稿規定物業中有住宅項目的建設單位應當通過公開招標的方式選聘物業服務企業，通過引入競爭機制降低前期物業服務收費價格。 

二是在二次審議稿第四十六條規定前期物業收費實行政府指導價，價格主管部門應當會同住房城鄉建設主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。 

三是規定未裝飾裝修和使用的房屋的物業服務收費標準可以另行約定。每個小區都是一個整體，物業成本主要針對小區共有部位和共有設施設備的維護。但客觀上，房屋交付后使用的與沒有使用的，在物業管理與服務的內容和成本上有一些區別。物業服務費的收取和交納屬于民事行為，應由當事人以合同形式約定。因此，二次審議稿規定，交付后未裝飾裝修和使用的物業，業主和物業服務企業可以根據服務內容、成本構成等實際情況，對物業服務費標準另行約定。（二次審議稿第四十六條） 

（二）關于物業服務收費。二次審議稿進一步規范了物業服務收費。明確規定物業服務企業不得擅自提高物業收費標準，不得以業主拖欠物業服務費等為由，實施限制或者損害業主合法權益的行為，減少物業服務爭議。同時，嚴格物業收費調整程序，對修訂草案第六十九條業主大會成立前的物業服務收費調整進行修改，規定“物業服務收費確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并由業主大會決定；沒有成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過?！保ǘ螌徸h稿第四十六條、第六十九條） 

六、關于對物業服務企業的監督 

有的常委會組成人員和部分業主代表建議，進一步明確物業服務企業的權利義務內容，加強業主對物業服務企業的監督。法制委員會采納了這一建議。一是增加市住房城鄉建設主管部門應當建立健全不同物業類型的物業服務標準和服務規范的規定。二是對修訂草案第五十九條關于物業服務企業的禁止性行為進行了列舉規定。三是在修訂草案第八十三條中增加物業服務企業應當每半年公布一次公共收益收支情況的內容。四是完善物業服務企業履行退出義務，規定物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。（二次審議稿第五十九條、第六十七條、第八十二條等）  

七、關于物業專項維修資金的使用和監督 

有的常委會組成人員和部分市民提出，應當對緊急維修、強制維修的范圍和程序作進一步研究，以保證合法、審慎地使用維修資金。法制委員會采納了這一建議，重點對物業專項維修資金相關條文進行細化，一是二次審議稿第八十五條對不得從物業專項維修資金中支出的費用范圍進行界定。二是對應急使用物業專項維修資金的范圍采用列舉的方式進行細化。三是授權由市人民政府制定物業專項維修資金交存、使用、管理的具體辦法。（二次審議稿第八十四條、第八十五條、第八十六條） 

八、其他修改 

（一）有的常委會組成人員建議，應將社會主義核心價值觀入法。二次審議稿根據該意見充實了相關內容。 

（二）有的常委會組成人員建議，充分利用新技術手段強化物業管理。法制委員會采納了這一意見，在二次審議稿中新增鼓勵和引導業主大會會議采用業主決策信息系統進行，以及鼓勵物業服務企業采用信息化手段增加公示渠道等內容。（二次審議稿第二十條、第六十條） 

（三）有的常委會組成人員和部分業主代表認為，一些房地產開發商遺留的問題成為物業管理矛盾的誘因，建議完善物業承接查驗方面的規定。二次審議稿根據該意見新增一條，對建設單位辦理物業交付手續前新建物業配套建筑及設施設備需要符合的條件作出規定。同時，對修訂草案第四十九條關于建設單位承接查驗的責任進行了補充完善。（二次審議稿第四十七條、第四十九條） 

（四）根據常委會組成人員關于規范小區內飼養犬只行為的審議意見，二次審議稿增加了相關規定。（二次審議稿第七十二條） 

（五）有的常委會組成人員提出，修訂草案有關法律責任的規定不夠完善，有的表述不夠準確。法制委員會根據該意見，對修訂草案第八十九條、第九十一條、第九十三條和第九十六條作了相應修改。 

此外，二次審議稿還對一些文字進行了修改，并對個別條款順序進行了調整。 

二次審議稿連同以上匯報，請一并審議。 

重慶市人大法制委員會

關于《重慶市物業管理條例（修訂草案）》

審議結果的報告

——2019年9月23日在市五屆人大常委會第十二次會議上

市人大法制委主任委員 鄒鋼

主任、各位副主任、秘書長、各位委員： 

我受市人大法制委員會的委托，現就《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱修訂草案）的審議結果報告如下。 

2019年5月，市五屆人大常委會第十次會議對《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（二次審議稿）（以下簡稱二次審議稿）進行了審議。大多數常委會組成人員認為，二次審議稿完善了業主大會和業主委員會制度、物業管理區域劃分、監督管理等規定，已經比較成熟。同時，常委會組成人員也提出了一些修改意見和建議。 

會后，法制委、法制工委根據審議意見開展了進一步的調研論證工作：一是再次聽取部分市人大代表和區縣人大常委會以及市政府相關職能部門意見。二是將二次審議稿推送給全體市人大代表和立法咨詢專家征求意見。三是通過重慶人大網公開征求了社會各界意見。四是針對重點制度開展專題論證。對物業管理與社區治理融合發展、開展民宿等住宿服務、共有資金管理等重點熱點問題，邀請市住房城鄉建委、市司法局、市公安局、市文化旅游委、市市場監管局、市規劃自然資源局、人民銀行重慶營管部等單位，進一步論證制度設計合法性與可行性。五是由常委會主要領導帶隊赴廣東、深圳、上海等地開展立法調研，學習借鑒物業管理先進經驗和做法。在此基礎上，法制委、法制工委會同市人大城環委、市司法局、市住房城鄉建委對二次審議稿進行了多次研究和修改。經市五屆人大法制委員會2019年9月17日第十七次會議審議，形成了提請本次常委會會議審議的《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（三次審議稿）（以下簡稱三次審議稿）。 

一、關于在物業管理中加強黨建引領 

有的常委會組成人員和部分區縣提出，加強社區黨組織對物業管理的領導，有利于保證和推動物業管理活動依法有序開展。法制委員會采納了該建議，結合《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》，在三次審議稿第五條增加規定：業主大會、業主委員會、物業服務企業等應當在社區黨組織的領導下依法開展物業管理活動，建立健全社區黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，統籌推進社區治理和物業管理工作。 

二、關于開展民宿等住宿服務 

有的常委會組成人員和部分區縣提出，物業管理立法應當順應時代發展要求，回應人民群眾的利益訴求，積極探索在法制化軌道上規范民宿等住宿服務的發展。法制委員會與相關部門研究后認為，從“新興業態、安全安寧”的角度出發，有必要進一步支持和規范民宿等住宿服務，促進行業持續發展，體現合法性、有效性和規范性的統一。鑒于物業管理條例修訂重點在于規制物業管理活動，三次審議稿第七十五條對利用小區住宅開展民宿等住宿服務只作了原則性規定，并授權市政府制定具體辦法予以規范。 

三、關于業主委員會成員的勞動報酬和津貼 

有的常委會組成人員建議，明確業主委員會成員的勞動報酬和津貼以及來源。法制委員會認為，業主委員會成員由廣大業主通過選舉產生，其與業主之間不屬于雇傭關系，不宜規定勞動報酬。業主委員會成員管理業主共同事務會付出時間和精力，可以給予適當津貼。因此，三次審議稿第三十九條規定，業主委員會成員和監事委員會監事不領取勞動報酬。業主大會可以根據業主委員會成員或者監事委員會監事的工作情況，決定給予其適當津貼。 

四、關于業主大會參會和表決比例 

有的常委會組成人員提出，民法典正在制定過程中，建議修訂草案關于業主大會參會和表決比例的相關內容與其保持銜接。法制委員會研究后認為，鑒于民法典尚未正式出臺，為了適應上位法可能帶來的變化，保持法規的穩定性，三次審議稿第二十三條將業主大會參會人數和表決的比例作了概括性的表述，第七十條亦作相應修改。 

五、關于物業專項維修資金和公共收益的管理 

有的常委會組成人員建議，要進一步加強物業專項維修資金和公共收益等共有資金的管理。法制委員會采納了該建議，增加相關規定：一是明確物業專項維修資金和公共收益的日常管理。三次審議稿第八十三條第二款針對業主大會成立前和成立后兩種情形，對共有資金的管理作出相應規定。二是明確業主委員會可以依法開設賬戶。三次審議稿第八十三條第二款規定業主委員會可以持街道辦事處、鄉（鎮）人民政府出具的業主委員會備案證明到物業管理區域所在地的物業專項維修資金專戶管理銀行開設賬戶。三是加強對共有資金的監管。三次審議稿第八十三條第一款、第三款、第四款對業主共有資金的監督和管理作出了相應規定。 

六、其他修改 

根據常委會組成人員的意見，三次審議稿第九十七條以列舉方式細化了居（村）民委員會的職責。  

此外，三次審議稿還對部分文字進行了修改，并對個別條款順序進行了調整。 

三次審議稿連同以上報告，請一并審議。

重慶市人大法制委員會

關于《重慶市物業管理條例（修訂草案）》

審議結果的報告

——2019年11月26日在市五屆人大常委會第十三次會議上

市人大法制委主任委員 鄒鋼

主任、各位副主任、秘書長、各位委員： 

我受市人大法制委員會的委托，現就《重慶市物業管理條例（修訂草案）》的審議結果報告如下。 

2019年9月，市五屆人大常委會第十二次會議對《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（三次審議稿）（以下簡稱三次審議稿）進行了審議。大多數常委會組成人員認為，三次審議稿充分吸納了常委會組成人員的意見建議，內容比較完善，已經比較成熟。同時，也提出了一些具體修改意見和建議。 

會后，市人大法制委、常委會法制工委將三次審議稿推送全體市人大代表和立法咨詢專家征求意見，并再次公開征求了社會各界的意見。同時，圍繞物業管理工作中政府及部門職責、居（村）民委員會職責等重點熱點問題，召開了立法專題論證會，廣泛聽取市區兩級政府部門、鄉（鎮）人民政府、街道辦事處、社區代表以及市人大代表和專家的意見。在此基礎上，會同市人大城環委、市司法局、市住房城鄉建委對三次審議稿進行了修改和完善。經2019年11月18日市五屆人大法制委員會第十九次會議審議，形成了提請本次常委會會議審議的《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（四次審議稿）（以下簡稱四次審議稿）。 

一、關于監督管理的職責分工 

有的常委會組成人員建議，進一步明確住房城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府各自職責，并梳理街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區、業主委員會、物業服務企業的關系。法制委員會會同市委編辦、市民政局等部門研究后認為，對物業管理活動實施監督管理是街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的重要職責，按照屬地管理原則，應由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府具體做好物業管理相關工作。黨的十九屆四中全會提出，推動社會治理和服務重心向基層下移。物業管理作為社區治理體系的重要內容，有必要充分發揮基層單位、基層組織的作用，強化對物業管理的指導和監督，將物業糾紛矛盾問題化解在基層。同時，為進一步厘清市區兩級住房城鄉建設主管部門和鄉（鎮）人民政府、街道辦事處職責，四次審議稿對第七章第九十三條、第九十四條和第九十六條等相關條文作了部分修改和調整。 

二、關于小區車位（庫）對外出售 

有的常委會組成人員和相關部門建議，在三次審議稿第七十七條中規定小區車位、車庫在一定期限內對業主銷售，開發企業對業主逾期不購買的車位和車庫有權對外出售。法制委員會認為，物權法第七十四條規定，“建筑規劃區內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要?！痹趯嵺`中，車位、車庫普遍屬于業主的剛性需求。規劃用于停放汽車的車位、車庫作為業主實現其區分所有權的重要輔助設施，屬于小區配套設施，應當以滿足業主需要為前提。允許開發企業對業主以外的單位或者個人銷售配套的車位、車庫，不利于保護業主的利益。同時，三次審議稿關于車位、車庫有空余可以臨時出租給業主以外的單位或者個人的規定，在一定程度上考慮了開發企業的合法權益。因此，四次審議稿未作修改。 

三、其他修改 

有的常委會組成人員和列席人員提出，三次審議稿第七十四條關于改變物業使用性質的規定應當與上位法保持一致，法制委員會采納了這一意見，四次審議稿作了相應修改和完善。 

根據常委會組成人員的意見，將三次審議稿第十二條第九項修改為“對物業專項維修資金、公共收益的使用情況享有知情權和監督權”。 

此外，四次審議稿還對部分文字進行了修改。 

四次審議稿連同以上報告，請一并審議。

重慶市人大法制委員會

關于《重慶市物業管理條例（修訂草案）》

修改情況的報告

——2019年11月29日在市五屆人大常委會第十三次會議上

市人大法制委主任委員 鄒鋼

主任、各位副主任、秘書長、各位委員： 

我受市人大法制委員會的委托，現就《重慶市物業管理條例（修訂草案）》的修改情況報告如下。 

11月27日，市五屆人大常委會第十三次會議對《重慶市物業管理條例（草案）》（四次審議稿）（以下簡稱四次審議稿）進行了審議。常委會組成人員普遍認為，四次審議稿已經比較成熟，建議提請本次會議表決。同時，也提出了一些具體的修改意見和建議。 

會后，市人大法制委、常委會法制工委會同市人大城環委、市司法局、市住房城鄉建委對常委會組成人員的審議意見進行了逐條梳理研究，對四次審議稿進行了修改。經2019年11月27日市五屆人大法制委員會第二十次會議審議，形成了提請本次常委會會議表決的《重慶市物業管理條例（修訂草案）》（表決稿）（以下簡稱表決稿）。 

一、關于強化住房城鄉建設主管部門的職責 

有的常委會組成人員建議，應當進一步強化住房城鄉建設主管部門的職責，包括提前參與劃分物業管理區域的工作。法制委員會采納了這一建議，在表決稿第八條第二款增加規定，規劃自然資源部門審查建設項目設計方案，應當征求住房城鄉建設主管部門關于物業管理區域劃分的意見。并對表決稿第九十四條進行修改，規范完善了區縣（自治縣）城鄉建設主管部門的職責。 

二、關于未裝飾裝修和使用住宅的物業服務費 

有的常委會組成人員建議，增加未裝飾裝修和使用的住宅按照半價或者相應比例收取物業服務費的規定。法制委員會研究后認為，物管的前期物業服務費收費標準實行政府指導價，且不同物業類型之間存在較大差異，具體的收費標準在物業服務收費管理辦法中規定更加符合實際。因此，法制委員會采納了這一建議并對四次審議稿第六十九條第三款作了相應修改，明確物業服務收費管理辦法，包括未裝飾裝修和使用的住宅物業收費標準等，由市價格主管部門會同市住房城鄉建設主管部門制定。 

三、關于物業使用人的相關規定 

有的常委會組成人員提出，物業使用人只有義務沒有權利，建議刪除物業使用人的表述。法制委員會認為，在實踐中，承租人、借用人等物業使用人實際使用物業的情形大量存在，有必要在草案中對其使用物業應當承擔的義務作出相應規定。實際生活中，物業使用人根據法律、法規、管理規約等，享有相關的權利。 

四、關于相關配套場所或者設施 

有的常委會組成人員建議，對開設快遞代收點等作出相應規定，進一步增加小區的配套服務。法制委員會采納了這一建議，在表決稿第五十一條新增一款，表述為：“鼓勵在新建住宅小區設置接收郵件、快遞的場所或者設施等，提升物業服務水平?！?/span> 

五、關于裝飾裝修保證金的處理 

有的常委會組成人員建議，進一步修改完善四次審議稿關于裝飾裝修保證金的規定。法制委員會采納了該意見。同時認為，裝飾裝修保證金的收取數額、退還和不退還的程序、歸屬和使用等情況比較復雜。為此，在表決稿第七十六條增加規定，物業服務企業與業主、物業使用人約定裝飾裝修保證金的，裝飾裝修保證金應當存入共有資金賬戶進行管理，具體管理辦法由市住房城鄉建設主管部門另行制定。 

六、其他修改 

有的常委會組成人員認為，關于一個物業管理區域原則上不超過五十萬平方米，不超過五千戶的劃分標準，未與居委會組織法較好銜接，可能出現一個物業管理區域有多個居委會的情形，建議不作數量方面的規定。法制委員會經與市住房城鄉建委研究后，采納了這一建議，刪除了四次審議稿第九條的相關規定。 

有的常委會組成人員建議，刪除第三十六條關于“拒不公示的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府進行公示”的規定，法制委員會采納了這一建議。 

有的常委會組成人員建議，在第六十條中增加規定“未經業主同意不得擅自泄露業主個人信息”。法制委員會采納了該意見，在表決稿第七十二條進一步完善了相關禁止性規定。 

此外，表決稿還根據常委會組成人員的意見對23處文字進行了修改和調整。 

表決稿如獲本次常委會會議通過，建議自2020年5月1日起施行。 

《重慶市物業管理條例》的適用范圍和對象廣，涉及業主、建設單位、物業服務企業、業主委員會等多元主體，涉及諸多行政部門、基層政府和基層組織的職能職責。同時，物業管理工作也是社區治理的重要組成部分，社會關注度高。因此，從條例通過到正式施行，留有較長的準備時間，以便強化條例的普法宣傳，提高全社會對條例的了解和重視程度，引導物業管理各方樹立法治觀念。條例如獲通過，一是市人大法制委將會同相關專委會通過新聞發布會、法規解讀等方式加大對法規的宣傳。二是市人大法制委將會同相關專工委督促市政府及相關部門制定相應的配套文件。三是市、區縣（自治縣）住房城鄉建委作為物業管理的主管部門，應當按照“誰執法誰普法”的原則，具體做好法規的普法宣傳工作。 

表決稿連同以上報告，請一并審議。

重慶市人民代表大會常務委員會

關于修改《重慶市土地房屋權屬登記條例》

等四部地方性法規的決定

（2021年5月27日重慶市第五屆人民代表大會

常務委員會第二十六次會議通過）

重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議決定，修改下列地方性法規：

對《重慶市物業管理條例》作出修改

（一）將第十一條第一款修改為“已經交付使用但未劃分物業管理區域的，或者需要調整物業管理區域的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府參照本條例第八條第一款、第九條的規定，征求相關業主意見后，提出物業管理區域劃分或者調整的建議方案，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，劃定物業管理區域?！?/span>

（二）將第六十六條修改為“物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應當組織召開業主大會會議，對續聘或者選聘物業服務企業的方案進行表決，并在物業服務合同期限屆滿前六十日將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前三十日與物業服務企業續簽物業服務合同；業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在新的物業服務企業接管之前，繼續處理物業服務事項，并配合新選聘的物業服務企業接管。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面告知業主委員會；沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿前九十日公告，并書面告知物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方?！?/span>

（三）將第一百零一條第七項修改為“違反本條例第六十六條、第六十八條，擅自停止物業服務的，或者被解聘的物業服務企業、物業服務合同終止的物業服務企業拒不退出物業管理區域或者退出時不履行相關義務的，責令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款，并在一年內不得參加物業管理招標投標活動?！?/span>

對《重慶市土地房屋權屬登記條例》、《重慶市城鎮房地產交易管理條例》、《重慶市物業管理條例》中與《中華人民共和國民法典》不一致的名稱進行修改，涉及機構改革部門的名稱進行變更。

本決定自公布之日起施行。

《重慶市土地房屋權屬登記條例》、《重慶市城鎮房地產交易管理條例》、《重慶市物業管理條例》、《重慶市城市園林綠化條例》根據本決定作相應修改并對條文順序作相應調整，重新公布。

重慶市人大法制委員會

關于《重慶市人民代表大會常務委員會

關于修改〈重慶市城鎮房地產交易管理條例〉等四部地方性法規的決定（草案）》的說明

——2021年5月24日在市五屆人大常委會第二十六次會議上

市人大法制委主任委員   鄒  鋼

市人大常委會：

我受市人大法制委員會的委托，現就《重慶市人民代表大會常務委員會關于修改〈重慶市城鎮房地產交易管理條例〉等四部地方性法規的決定（草案）》（以下簡稱決定草案）說明如下。

一、修改的必要性

按照全國人大常委會辦公廳《關于開展民法典涉及法規專項清理工作的函》的要求，市人大法制委、常委會法制工委根據市人大常委會工作安排，從2020年7月起，對我市現行有效地方性法規、自治條例和單行條例開展了專項自查和清理。經清理發現，《重慶市城鎮房地產交易管理條例》《重慶市土地房屋權屬登記條例》《重慶市物業管理條例》等三部地方性法規的一些條款存在與《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）的規定不一致的情況。另外，為深化落實“放管服”改革要求，《重慶市城市園林綠化條例》的個別條款需要予以修改。

二、決定草案的起草過程和主要內容

為了確保修改的合法性、合理性，法制委、法制工委按照立法程序深入開展研究論證，統籌推進修改工作。一是認真梳理研究。對照相關上位法，特別是民法典的具體規定，對市人大常委會現行有效的地方性法規進行了全面梳理，對清理的問題逐條進行了修改。二是廣泛征求意見。通過召開征求意見座談會、書面征求意見等方式，多次征求市人大城環委、市司法局、市住房城鄉建委、市規劃自然資源局、市城管局、市發展改革委、市應急局、市市場監管局等部門的意見建議。經2021年5月13日市第五屆人大法制委員會第三十八次會議審議通過，形成了提請本次常委會會議審議的決定草案。

決定草案共提出集中修改四部地方性法規，主要修改內容如下：

（一）根據民法典的規定作出修改

1．民法典修改了原《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）中抵押期間抵押財產轉讓的規則，刪除了“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產”的規定，明確了“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響?！睋?，對《重慶市城鎮房地產交易管理條例》第十四條、第三十條、第三十一條，《重慶市土地房屋權屬登記條例》第四十六條、第五十條、第五十三條進行了相應修改。

2．民法典修改了原物權法中業主共同決定重大事項的程序，增加了業主投票參與比例要求，修改了表決通過比例要求。規定，業主共同決定事項的，應當“由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”；表決決定事項的，除改建、重建建筑物等重大事項外，應當“經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”。據此，對《重慶市物業管理條例》第十一條進行了相應修改。

3．民法典新增“物業服務合同”章節，對物業服務合同期限屆滿后，業主大會選聘、續聘物業服務企業時限以及原物業服務企業的權利義務作出了規定。據此，對《重慶市物業管理條例》第六十六條進行了相應修改。

（二）對與上位法不一致的規定作出修改

國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，“擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款?！薄吨貞c市城鎮房地產交易管理條例》第五十七條針對上述行為設置的行政處罰額度為“已收取預售款百分之五以上百分之十以下的罰款”，額度超出了上位法規定的行政處罰幅度，與行政處罰法精神不一致。據此，對《重慶市城鎮房地產交易管理條例》第五十七條進行了相應修改。

（三）根據“放管服”改革的需要作出修改

1．將中心城區由市規劃自然資源局統一進行土地房屋權屬登記調整為由各區規劃自然資源局負責登記。據此，對《重慶市土地房屋權屬登記條例》第六條進行了相應修改。

2．按照以不動產登記簿記載事項為準的原則，進一步簡化當事人申請不動產登記材料，對登記部門已掌握的相關信息，不再需要當事人提供。據此，對《重慶市土地房屋權屬登記條例》第四十條、第四十三條、第四十四條、第四十五條、第五十二條、第六十二條、第六十三條、第六十四條、第六十五條、第八十七條、第八十八條進行了相應修改。

3．為優化工程竣工驗收程序，對《重慶市城市園林綠化條例》第二十五條、第二十八條進行了相應修改。

三、需要說明的問題

此次集中修改對機構改革部門職能職責調整后，地方性法規中涉及的部門名稱一并予以調整。同時，根據民法典的規定，對“土地房屋登記簿”“房地產權證”“房地產登記證明”等表述，對“一個月”“三個月”等時限計算方式統一進行了調整。由于此類修改涉及的條文數較多，為進一步精簡文字，決定草案對此類修改采取集中表述方式。待決定草案提請常委會表決通過后，對上述內容進行調整，重新予以公布。

決定草案連同以上說明，請一并審議。

重慶市人大法制委員會

關于《重慶市人民代表大會常務委員會關于

修改〈重慶市城鎮房地產交易管理條例〉等四部地方性法規的決定（草案）》

審議結果的報告

——2021年5月27日在市五屆人大常委會第二十六次會議上

市人大法制委主任委員  鄒  鋼

市人大常委會：

我受市人大法制委員會的委托，現就《重慶市人民代表大會常務委員會關于修改〈重慶市城鎮房地產交易管理條例〉等四部地方性法規的決定（草案）》（以下簡稱決定草案）的審議結果報告如下。

5月25日，市五屆人大常委會第二十六次會議對決定草案進行了審議。常委會組成人員認為，根據民法典的規定和“放管服”改革要求，對《重慶市土地房屋權屬登記條例》、《重慶市城鎮房地產交易管理條例》、《重慶市物業管理條例》、《重慶市城市園林綠化條例》進行修改十分必要，常委會組成人員對決定草案表示贊同，在文字表述方面提出了一些修改意見。會后，市人大法制委、常委會法制工委會同市人大城環委、市司法局、市住房城鄉建委、市規劃自然資源局、市城管局對常委會組成人員的審議意見進行了梳理研究，并對決定草案名稱和部分表述進行了調整。經2021年5月26日市五屆人大法制委員會第三十九次會議審議，形成了提請本次常委會會議表決的《重慶市人民代表大會常務委員會關于修改〈重慶市土地房屋權屬登記條例〉等四部地方性法規的決定（草案）》（表決稿）（以下簡稱表決稿）。

表決稿如獲本次會議通過，建議自公布之日起施行。

表決稿連同以上報告，請一并審議。